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Parties communes à gérer
Savoir pour mieux décider
Actualités
Le premier alinéa de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par une phrase ainsi rédigée : "Tout copropriétaire qui, à la date de la convocation de l'assemblée générale, n'a pas payé deux appels de charges trimestrielles consécutifs ou plus, ne peut prendre part au vote des délibérations de ladite assemblée générale".
De ce texte il ressortirait que les copropriétaires en retard de paiement de charges trimestrielles seraient interdits à participer aux votes de l'assemblée générale. Certes les "mauvais payeurs" entravent la bonne gestion de la copropriété mais le respect du bon acquittement desdites charges est du ressort du syndic tant en matière contentieuse que juridique. Ainsi, les syndics auraient tout loisir d'exclure de la vie du syndicat des copropriétaires alors qu'en leur qualité de gestionnaire ils ne remplissent pas leurs obligations de bonne gestion.
Ce qui change au 1er janvier 2022.
Les syndics professionnels devront remettre aux copropriétaires une fiche d'information standardisée sur le prix et les prestations qu'ils proposent. Le détail de ces informations est contenu dans l'arrêté ci-dessus.
Cette ordonnance adapte, dans son Titre II, les règles applicables aux contrats de syndic de copropriété en cette période d'urgence sanitaire
Cette ordonnance clarifie les relations contractuelles entre le syndic et le syndicat des copropriétaires et renforce les pouvoirs du conseil syndical.
La plupart des dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2020.
Ce que change l'ordonnance dans les relations syndic/syndicat
Ce décret porte diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l'accès des huissiers de justice aux parties communes d'immeubles :
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modalités d'assemblées générales
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mentions obligatoires sur appels de fonds
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accessibilité de l'espace en ligne sécurisé
Décret relatif à l'individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire
Les dossiers
Vous y trouverez les textes en vigueur qui régissent les copropriétés.
Tout ce qui concerne le syndic en règle générale est traité dans ce dossier.
Le syndicat des copropriétaire : c'est à dire l'ensemble des copropriétaires appelés à se prononcer lors des assemblées générales.
Les droits et obligations de chaque copropriétaire vis à vis de la copropriété dans son ensemble.
Mes conseils
Tout comme pour les comptes bancaires (voir le chapitre ci-dessous) les copropriétés doivent organiser leur indépendance vis à vis des syndics et créer leur propre réseau extranet ou Intranet afin de répondre en permanence aux obligations légales d'information des copropriétaires. Le non-suivi de ces informations est trop récurent et laissé au bon vouloir des syndics. Sans compter qu'en cas de changement de syndic, ceux-ci se précipitent pour "fermer" le site.
Ne laisser pas dormir cette avance de trésorerie qui, il faut s'en souvenir, n'est destinée qu'à compenser les dépenses importantes qui arrivent à échéance comme les assurances ou certains contrats de maintenance.
Repérez, en examinant le compte bancaire de l'année (grand livre comptable), les jours dont le solde est inférieur au montant de l'avance : ils correspondent à vos besoins de trésorerie. En aucun cas cette avance ne doit servir à compenser les retards de paiement de charges.
Le fonds de travaux ne peut pas être utilisé pour tous les travaux décidés en assemblée générale mais seulement pour :
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l'élaboration du ,projet pluriannuel de travaux
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du DTG
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De la réalisation des travaux prévus dans le PPT
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Des travaux d'urgence décidés par le syndic
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Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble
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Des travaux nécessaires à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants
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Des travaux liés à la réalisation d'économie d'énergie.
Choisissez vous mêmes vos prestataires de service, ils vous seront fidèles, et privilégiez les à ceux proposés par le syndic.
Confiez les petits travaux hors contrat au prestataire titulaire du contrat. Ces travaux seront mieux intégrés à ,la prestation contractuelle et votre prestataire se sentira apprécié.
Assurez-vous l'assistance d'un avocat conseil spécialiste des copropriétés. Ne prenez ou partagez jamais, lors d'un litige quelconque, l'avocat de votre syndic. Quel que soit le litige votre syndic en est peut-être responsable.
La législation change rapidement et la responsabilité des membres du conseil syndical, longtemps restreinte à certaines erreurs, peut désormais être engagée en réparation de préjudice subit par un copropriétaire. Il est indispensable que le syndicat des copropriétaires contracte une assurance spécifique pour couvrir la responsabilité civile des membres du CS. Cette assurance doit-être indépendante de celle de la copropriété et ne pas dépendre d'une quelconque adhésion à un syndicat de défense.
Le syndicat des copropriétaires ouvre un compte bancaire dans l'établissement choisi en assemblée générale. Ne pas laisser le syndic choisir la banque qui est, généralement, celle avec qui il a l'habitude de travailler. Lors du changement de syndic la disponibilité des fonds sera immédiatement sous le contrôle du nouveau syndic.
La transition entre la gestion par un syndic professionnel vers un syndic bénévole ne doit pas se faire sans un minimum de tests préalables.
Il est nécessaire d'acquérir un ordinateur dédié à la gestion de la copropriété et le logiciel de gestion adapté. Le futur syndic bénévole devra se former au dit logiciel et paramétrer l'ensemble des données pour une bonne gestion dès le jour. Une gestion parallèle à celle du syndic professionnel permet alors de se familiariser avec l'outil et la mutation se fera sans difficulté importante.