Choisir
Syndic professionnel classique ou en ligne - Syndic bénévole ?
Les copropriétaires
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se posent régulièrement la question,
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émettent souvent quelques réticences,
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doutent toujours de ce qui est préférable.
Structure d'une copropriété
Les COPROPRIETAIRES
Ensemble ils constituent
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
qui
décide lors des assemblées générales de tout ce qui concerne la gestion de la copropriété.
élit les membres du conseil syndical
désigne le syndic pour une période déterminée.
Le CONSEIL SYNDICAL
dont la mission et d'assister et de contrôler le syndic.
qui élit en son sein un président
Le SYNDIC
est
une personne physique ou morale.
le représentant légal élu d.n syndicat de copropriété.
chargé de l'administration des parties communes.
La profession est réglementée.
Les tarifs pratiqués par les professionnels sont libres et souvent dénoncés par les copropriétaires.
Comment choisir ?
Les domaines de compétences
Compétences administratives
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Exécuter les dispositions du règlement de copropriété,
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Assurer la transmission des informations légales liées aux transferts de propriété,
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Exécuter les décisions prises en assemblée générale,
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Faire voter par l’assemblée générale la souscription d’un contrat d’assurance multirisque – responsabilité civile,
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Soumettre au vote de l’assemblée générale la possibilité de confier les archives du syndicat à une entreprise spécialisée,
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Convoquer les copropriétaires en assemblée générale au moins une fois par an,
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Tenir la feuille de présence à l’assemblée générale,
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Rédiger et diffuser le procès verbal de l’assemblée générale,
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Ne peut se substituer à sa mission. Seule l’assemblée générale peut autoriser une délégation de pouvoir déterminée,
Compétences comptables et financières
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Tenir la comptabilité du syndicat selon les règles en vigueur,
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Gérer les finances du syndicat et tenir le(s) compte(s) bancaire(s) du syndicat des copropriétaires,
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Recouvrer les charges des copropriétaires,
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Etablir les budgets prévisionnels,
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Assurer l’individualisation des charges de chauffage et de fourniture d’eau froide et d’eau chaude sanitaire,
Compétences juridiques
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Représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice,
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Engager les procédures judiciaires de recouvrement des charges,
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Soumettre à l’autorisation préalable de l’assemblée générale toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou toute personne et entreprise à lui liée directement ou indirectement,
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Réaliser les démarches nécessaires à l’immatriculation du syndicat des copropriétaires,
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Notifier au représentant de l’Etat et aux copropriétaires les droits de délaissement exercés par certains copropriétaires,
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Empêcher pour quelque cause que ce soit le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic,
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En cas de carence du syndic un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice,
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Pour renoncer à son mandat le syndic doit observer un délai de préavis de trois mois,
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La fin de mandat du syndic prend effet le jour franc après la tenue de l’assemblée générale qui a désigné un nouveau syndic,
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Convoquer l’assemblée générale annuelle des copropriétaires dans les 6 mois qui suivent l’arrêté des comptes,
Compétences techniques
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Administrer l’immeuble pour sa conservation, sa garde et son entretien,
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Faire procéder à son initiative à l’exécution de tous travaux à caractère d’urgence,
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Etablir et tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble,
Compétences de communication
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Informer les occupants des décisions prises en assemblée générale,
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Proposer une ligne sécurisée pour l’accès aux documents dématérialisés (syndic professionnel),
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Etablir les annexes obligatoires et les soumettre au vote de l’assemblée générale,
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Tenir à la disposition des copropriétaires les justificatifs de charges durant la période entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale,
Peu importe la copropriété :
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La mission du syndic est toujours la même de façon obligatoire et ne varie qu’en fonction de la charge de travail que cela représente.
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La charge de travail dépend directement de l’importance de la copropriété (nombre de lots), des parties communes à gérer (immeubles, espaces extérieurs, aménagements collectifs) et de leur ancienneté.
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L’importance de la copropriété fait appel à une multitude de compétences en divers domaines.
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Les compétences sont permanentes, voire amplifiées, au fil des années.
Forces et Faiblesses
Un binôme SYNDIC/CONSEIL SYNDICAL
La gestion d'une copropriété est, si l'on prend les textes à la lettre, une affaire de binôme.
Le gestion et la responsabilité sont confiées au syndic qui est assisté et contrôlé par les conseil syndical.
Dans la pratique le syndic est souvent le seul artisan de la gestion de la copropriété.
Il est plus ou moins accompagné par des conseillers syndicaux qui, perdus dans la jungle des textes qui imposent des connaissances de plus en plus variées, subissent plutôt qu'ils ne participent à la gestion de leur copropriété.
Régulièrement les syndics imposent leur vision de la gestion de la copropriété,
De plus en plus les copropriétaires mettent en cause le rôles des conseillers syndicaux.
Le syndic professionnel de forme classique
Ses forces
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Il dispose des compétences multiples indispensables à sa mission,
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Il dispose des équipements de gestion appropriés pour les copropriétés,
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Il évolue dans un réseau d'intervenants adaptés aux problèmes des copropriétés,
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Il a la connaissance physique des lieux (proximité géographique),
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Il est présent physiquement aux assemblées générales,
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Il offre une possibilité de présence physique en cas de réunion sur site (expertise)
Ses faiblesses
Le conseil syndical
Ses forces
- Il est composé de copropriétaires qui ont à cœur la bonne gestion de leur copropriété,
- Il connaît les problèmes quotidiens et récurrents de la copropriété,
- Il veille à ce que les budgets proposés correspondent aux réels besoins,
- Il peut intervenir rapidement sur un grand nombre de problème,
- Il entend les attentes des autres copropriétaires,
- Il peut se faire assister par un spécialiste externe,
- Il peut faire adhérer le syndicat des copropriétaires à une association de défense,
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Ses faiblesses
- Il ne dispose généralement pas de l'ensemble des compétences requises,
- Il ne dispose pas forcément du temps nécessaire à sa mission d'assistance et de contrôle,
- Il n'a pas forcément le réflexe de se faire assister par un spécialiste,
- Il n'est pas toujours facile de trouver les volontaires,
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Le syndic en ligne
Ses forces
-
Il dispose des compétences multiples indispensables à sa mission,
-
Il dispose des équipements de gestion appropriés pour les copropriétés,
-
Il évolue dans un réseau d'intervenants adaptés aux problèmes des copropriétés,
-
Il offre une possibilité de présence physique en cas de réunion sur site (expertise)
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Le coût de ses prestations de base est moindre,
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Il fonctionne en partenariat avec le conseil syndical,
Ses faiblesses
- Il n'est pas "syndic" au sens légal de la loi
- Il oblige à nommer au sein des copropriétaires un"syndic" personne responsable vis à vis des tiers
- Il n'est pas présent physiquement,
- Il n'assiste pas physiquement aux assemblées générales,
Le syndic bénévole
Ses forces
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Il a la qualité légale de syndic
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Il offre une présence physique
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Le coût de sa prestation, dans les domaines qui sont les siens, est nulle
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Il fonctionne en partenariat direct et permanent avec le conseil syndical
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Il est directement concerné par la bonne gestion de la copropriété
Ses faiblesses
- Il ne dispose pas de l'ensemble des compétences nécessaires pour gérer intégralement la copropriété
- Il nécessite un investissement en matériel et logiciel dédié à la copropriété,
- Il oblige à s'entourer d'un réseau de professionnels aptes à l'assister (avocat, experts, etc...)
- Le coût des prestations qui ne sont pas dans son domaine de compétences risques d'être élevé
- Il présente un risque de succession en cas de démission, départ, maladie...
Synthèse
- Le coût de ses prestations est ressenti par les copropriétaires comme trop élevé,
- Les gestionnaires ont une charge de travail trop importante (période des AG),
- Il n'est pas à l'écoute des copropriétaires,
- Il n'est pas dans la logique d'être contrôlé par les membres du conseil syndical,
- Il a une réactivité insuffisante,
- Il prend de nombreuses libertés eu égard aux textes en vigueur.
Il n'y a pas de règle absolue sachant que chaque copropriété est différente
Le principal critère à retenir est la taille par le nombre de lots.
Pour les grandes copropriété le syndic professionnel s'impose
Pour les petites copropriété le syndic bénévole peut être envisagé
Le choix, dans tous les cas, devra se faire non pas en fonction des "bonnes volontés" présentes au moment de choisir mais d'un inventaire, le plus précis possible, des compétences recensées auprès des copropriétaires.
Plus les compétences de base sont présentes au sein des copropriétaires et plus le choix sera guidé car ces compétences seront toujours utiles :
soit pour assister et contrôler le syndic professionnel
soit pour participer à la vie de la copropriété aux cotés du syndic bénévole.