Les charges de copropriété

Les charges de copropriété sont les charges courantes que doivent payer collectivement les copropriétaires.

Il y a 3 grandes catégories de charges :

Les charges générales relatives à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes,
Les charges particulières qui relèvent des services collectifs et équipements communs,
Les charges spéciales qui, au sein d'une même copropriété, peuvent ne concerner que certains copropriétaires

La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges.

Répartition des charges

Charges générales

Les charges générales concernent les dépenses afférentes à :

- l'administration de la copropriété,

- l'entretien de l'immeuble,

- la conservation de l'immeuble,

- les fournitures de fluides destinés à l'immeuble,

- les primes d'assurances

Tous les copropriétaires participent au paiement des charges générales à hauteur de leurs tantièmes définis dans la grille de répartition "charges générales"du règlement de copropriété même si la dépense ne présente aucune utilité directe pour leur lot de copropriété.

Charges particulières

Les charges particulières concernent les dépenses afférentes à l'entretien des équipements communs dont l'usage et l'utilité sont différents selon les copropriétaires :

- les frais liés aux ascenseurs,

- les frais liés à l'entretien de la chaudière collective,

- les fluides destinés aux équipements d'utilité particulière,

- les frais liés au parc de stationnement

Tous les copropriétaires participent au paiement des charges particulières à hauteur de leurs tantièmes définis dans la grille de répartition "charges XXXXXXX" du règlement de copropriété qui tient compte de l'importance théorique de l'usage et de l' utilité directe pour leur lot de copropriété.

Charges spéciales

Les charges spéciales peuvent appartenir à l'une ou l'autre des catégories ci-dessus qui peuvent être distinguées, notamment, par bâtiment lorsqu'il en existe plusieurs dans la copropriété (exemple : installation d'un ascenseur dans un seul bâtiment)

Une grille de répartition spécifique doit alors être annexée au règlement de copropriété.

Vote des charges

Chaque année, lors de l'assemblée générale, les copropriétaires vote un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

Le budget prévoit les dépenses pour couvrir :

- l'administration de la copropriété,

- la maintenance des équipements communs,

- le remplacement des pièces des équipements communs prévu dans le contrat de maintenance,

- la maintenance en fonctionnement des équipements communs,

Chaque année, lors de l'assemblée générale, ,les copropriétaires sont appelés à voter HORS budget prévisionnel (dépense par dépense) des dépenses exceptionnelles notamment pour :

- des travaux d'amélioration de l'existant,

- des aménagements nouveaux des parties communes,

- des études techniques, diagnostics et consultations

Paiement des charges

Chaque copropriétaire est tenu au paiement des charges votées à hauteur de sa quote-part comme définie par les grilles de répartition inscrites dans le règlement de copropriété.

Dépenses inscrites au budget prévisionnel

Les charges prévues dans le budget prévisionnel sont financées par des versements de provisions adressées, sur appels de fonds, au syndic par les copropriétaires;

- ces appels de fonds sont trimestriels et correspondent à 1/4 du budget annuel,

- ces appels de fonds sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre

Le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple ou par message électronique si le copropriétaire a accepté ce mode de transmission, un avis indiquant le montant de la provision qu'il doit verser.

Dépenses hors budget prévisionnel

Lors du vote (dépense par dépense) des dépenses hors budget l'assemblée générale a fixé, outre le montant de la dépense, la date d'exigibilité des provisions y afférentes et éventuellement le nombre d'acomptes envisagés.

Contestation des charges

Recours devant le tribunal

- Le copropriétaire qui constate que sa quote-part est supérieure de plus du 1/4 de ce qu'elle devrait être peut contester la répartition en faisant un recours devant le tribunal,

- Cette action est également possible si un copropriétaire estime que la quote-part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus du 1/4 de ce qu'elle devrait être.

Le recours doit être engagé dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ou dans les 2 ans qui suivent la 1ère vente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges qui s'appliquent seulement pour l'avenir.

En dehors de ces cas de contestation des charges, modifier la répartition des charges nécessite un vote à l'unanimité des copropriétaires.