Régenter le syndic
Faut-il régenter la mission des syndics ?
Quel copropriétaire ne s'est jamais plaint de son syndic ?
Souvent, à tort d’ailleurs, au prétexte qu'il coûte trop cher et qu'il ne contribue qu'à augmenter les charges de copropriété.
Or, la rémunération de base ramenée à la quote-part individuelle n'est pas si exorbitante qu'on veut le faire croire et les charges sont décidées en assemblée générale.
ALORS ! POURQUOI CETTE GROGNE ?
LE SYNDIC : GRAND MANITOU DE LA COPRO
Aspects juridiques
Le syndic est le représentant juridique du syndicat des copropriétaires.
Il représente le syndicat des copropriétaires lors des procès tant en défense qu'en demande bien que, dans ce dernier cas, il doit être expressément mandaté par l'assemblée générale
----
Il est en charge de la tenue, création et mise à jour, de nombreux documents administratifs relatifs à la copropriété et qui sont imposés par les textes,
Il doit faire respecter le règlement de copropriété et veiller à l'exécution des décisions prises en assemblée générale,
Il est chargé d'informer les occupants de l'immeuble des décisions prises en assemblée générale,
Il est en charge d'assurer l'entretien et la conservation de l'immeuble et de ses installations,
----
Toutes ces obligations ont pour principal objectif de centraliser sur une seule et même personne, indépendante de la copropriété, les actions indispensables à la cohésion d'un ensemble dont les majorités décisionnaires ne sont pas évidentes.
MÉCONTENTEMENT DE CERTAINS
----
Le syndicat des copropriétaires se réunit une fois par an en assemblée générale au cours de laquelle les décisions applicables à l'ensemble sont examinées et votées selon des règles de majorité basées selon l'importance qu'a la décision sur l'impact de la copropriété.
Ces décisions sont ensuite mise en oeuvre par le syndic.
SENTIMENT DE MANQUE DE REACTIVITE
----
En cas de désaccord sur une décision prise, surtout lorsqu'elle est entachée par une quelconque libéralité d'action, la contestation, qui ne peut intervenir qu'auprès du TGI, est longue, fastidieuse et onéreuse.
SENTIMENT D'INJUSTICE
----
Aspects administratif
Le syndic est chargé de la gestion administrative de la copropriété.
A ce titre il doit :
-
Tenir de nombreux documents officiels relatifs à la copropriété et fixés par les textes,
-
Assurer l'entretien et la conservation de l'immeuble et de ses installations,
-
Veiller à la bonne exécution du Règlement de copropriété,
-
Informer les occupants des décisions d'assemblée générale et veiller à les appliquer.
----
Ces tâches administratives sont souvent fastidieuses et chronophages.
Elles sont rémunérées dans le cadre du forfait du contrat de mission.
Elles ne sont pas forcément perceptibles par les copropriétaires quant au temps à y consacrer d'ou cette sensation de :
LE SYNDIC COÛTE CHER
----
A ces tâches viennent s'ajouter d'autres charges provoquées notamment par :
- Les décisions d'assemblée générale
Travaux
Améliorations
Réparations
Négociation de contrats d'entretien
- Le constat et le suivi de malfaçons et dégradations
Expertises
Assurances
Ces tâches sont, par mentions dans le contrat de mission, sujettes à facturations d'honoraires supplémentaires ce qui, bien que normal, contribue aussi à la sensation de
LE SYNDIC COÛTE CHER
Aspects comptables
Le syndic est chargé de tenir la comptabilité et d'élaborer les budgets.
Paradoxe, s'il en est un dans la réglementation des copropriétés, puisque la profession de comptable est réglementée et réservée aux experts comptables.
Or, en l’occurrence, les syndics n'ont pas en leur sein d'experts comptables alors qu'ils tiennent la comptabilité pour autrui !
Les erreurs d'enregistrement sont courantes.
Les comptes n'ont pas vocation à être supervisés par un commissaire aux comptes.
La lecture d'une comptabilité n'est pas évidente pour une grande majorité ,
Ce qui laisse dans l'esprit des copropriétaires un sentiment d'impuissance
LE SYNDIC NE RESPECTE PAS LES RÈGLES
LE CONSEIL SYNDICAL : CONTRE-POIDS D'APPARENCE
En contre-poids des prérogatives du syndic le conseil syndical est, lui, doté des pouvoirs d'ASSISTANCE et de CONTRÔLE
Pouvoir très limités puisqu'ils consistent à
-
donner un avis,
-
faire connaître les éventuels désaccords,
-
contrôler les pièces et justificatifs comptables
SENTIMENT D'IMPUISSANCE
Assistance
Une mission d'assistance qui n'est réellement définie dans aucun texte.
Les membres du conseil syndical sont élus par les copropriétaires.
Ils représentent ainsi le syndicat des copropriétaires auprès du syndic.
----
Les textes imposent aux membres du conseil syndical d'élire en leur sein un président.
Les usages en font l'interlocuteur privilégié du syndic.
AUCUN TEXTE NE DÉFINIT LA CHARGE DU PRÉSIDENT DU CONSEIL SYNDICAL
----
Les textes font mention d'un règlement de fonctionnement du conseil syndical.
Combien de copropriétés ne s'en sont pas doté ?
Les syndics passent généralement sur cette anomalie.
SENTIMENT D'IMPUISSANCE DES MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL
SENTIMENT D'ABSENCE DE REPRÉSENTATIVITÉ DES COPROPRIÉTAIRES
Contrôle
Le Conseil syndical est chargé d'une mission de contrôle
dans le domaine juridique
Les membres du conseil syndical, dans leur grande majorité :
-
n'ont pas les notions nécessaires pour effectuer ce contrôle,
-
ne prennent pas le temps de s'informer,
-
n'osent pas se faire assister ou prendre conseil auprès de juristes.
DOUTE ET SENTIMENT D'INCOMPÉTENCE
Dans le domaine administratif
Les tâches du syndic sont nombreuses et souvent inconnues des membres du conseil syndical.
La confiance se doit d'être de mise jusqu'au moment ou des doutes interviennent
-
oubli
-
retard
-
explication non convaincante
-
manque de réactivité
-
absence de réponse
SENTIMENT D'UNE OBLIGATION D'INQUISITION
Dans le domaine comptable
Le conseil syndical a accès à l'ensemble des pièces justificatives de dépenses pour
-
s'assurer qu'elles sont justifiées
il n'a pas été toujours à l'origine de la commande (prix)
-
s'assurer de la comptabilisation dans les règles purement comptables
il n'a pas forcément les notions comptables indispensables
-
s'assurer de la bonne imputation pour les clés de répartition
-
s'assurer de la justesse des valeurs indiquées dans les annexes
SENTIMENT DE NÉBULOSITÉ
LES COPROPRIÉTAIRES : LAISSES POUR COMPTE
par manque d'informations
Alors qu'ils sont les principaux intéressés les copropriétaires sont, généralement, mis à l'écart de la gestion de leur copropriété.
Nombreux sont les présidents du conseil syndical qui considèrent qu'ils ne doivent informer les copropriétaires qu'une fois par an lors de l'assemblée générale.
----
Les copropriétaires ne sont réellement décisionnaires que lors des assemblées générales.
Ils disposent de peu d'informations pour décider,
Ils n'ont pas le temps matériel de se faire une juste idée sur les résolutions demandées,
Ils ne disposent que d'un laps de temps très court qui leur donne accès à, seulement, certains dossiers et justificatifs,
SENTIMENT D'ÊTRE MANIPULES
sans moyens réels de contestation
En cas de désaccord les moyens dont disposent les copropriétaires sont quasi inexistants :
-
ne pas voter la résolution lors de l'assemblée générale
condition indispensable pour pouvoir contester devant le TGI
-
assigner le syndicat des copropriétaires devant le TGI
le syndic agissant au nom du syndicat se trouve alors, sauf à assigner les deux, dédouané de ses erreurs ou omissions
-
signaler les dysfonctionnements auprès des instances de contrôle
le Centre National de la Transaction et de la Gestion Immobilière (CNTGI)
dont la saisine officielle ne peut se faire que par un professionnel
----
L'assignation devant le TGI n'est généralement pas engagée car :
-
elle représente un coût élevé (avocat, huissier)
-
elle consiste à se mettre à dos les autres copropriétaires qui devront payer les frais engagés pour leur défense
SENTIMENT D'IMPUISSANCE
RÉGENTER LA MISSION DES SYNDICS
Les copropriétaires doivent avoir la compétence intégrale pour administrer leur copropriété.
Les syndics, garants de la bonne gestion du syndicat aux yeux des copropriétaires et des instances, doivent avoir comme mission, plus clairement définie, de gérer et de rendre compte de leur gestion auprès des copropriétaires
GÉRER
Les syndics doivent, conformément aux règles en vigueur, tant spécifiques aux copropriétés que celles régissant les différentes facettes de leur mission, assumer la gestion de la copropriété au nom du syndicat dont les membres, les copropriétaires, sont et restent les seuls décisionnaires.
RENDRE COMPTE
Les syndic sont les garants de la bonne gestion du syndicat des copropriétaires devant
-
les juridictions compétentes,
Ils engagent leur responsabilité civile en cas de manquement
mais disposent d'une partialité qui neutralise toute forme de contestation
- Obligation de saisir le Tribunal de Grande Instance
avec son lot de coût élevé et de durée dans le temps,
- impossibilité de saisir l'organe paritaire de contrôle
dont la composition exclu les représentants des copropriétaires
avec saisine obligatoire par un professionnel
-
le syndicat des copropriétaires,
représenté par un Conseil Syndical dont la mission manque de prérogatives
-
les copropriétaires pris dans leur individualité
qui ne disposent d'un droit à l'accès à certains document qu'une fois par an
LES COPROPRIETAIRES DOIVENT REPRENDRE LA MAIN
Les copropriétaires ne sont pas suffisamment considérés à leur juste tire à savoir comme étant
LES PROPRIÉTAIRES
qui sont les seuls à pouvoir décider de ce qu'ils souhaitent pour
préserver, maintenir, entretenir et développer leur patrimoine.
Certes, la diversité des moyens à mettre en place pour y arriver se doit souvent d'être arbitrée et garantie.
Ces moyens sont largement structurés par le mandat de syndic mais insuffisamment pourvus en ce qui concerne les pouvoirs donnés aux copropriétaires pour entraver les dérives trop souvent constatées.
RÉFLÉCHISSONS ENSEMBLE
COMMENT Y PARVENIR
